Grundstücksbewertung

Informationen zur Grundsteuer ab dem Jahr 2025

Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis des Landesgrundsteuergesetztes in Baden-Württemberg erhoben. Dieses regelt die Erhebung der Grundsteuer neu.

Was ändert sich durch das neue Landesgrundsteuergesetz?

Die bisherige Berechnung auf Basis der Grundstückswerten wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Zukünftig wird die Grundsteuer aus dem Bodenwert berechnet. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Der Bodenrichtwert zeigt an, wie teuer der Quadratmeter des Grundstücks in einem bestimmten Gebiet innerhalb der Kommune ist. Einfluss auf den Wert haben beispielsweise die Lage, der Erschließungsgrad oder die Nutzbarkeit. Um den Grundsteuerbetrag zu erhalten ist eine mehrstufige Berechnung nötig.

Das Finanzamt berechnet:

Um das Gebot der Aufkommensneutralität zu gewährleisten ist die Anpassung der Grundsteuerhebesätze notwendig gewesen. Aufkommensneutralität bedeutet konkret, dass mit der Reform der Grundsteuer keine Veränderung des Grundsteueraufkommens für die Stadt Göppingen verfolgt wird. Die Stadt wird durch die Reform nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Es wird dennoch in Einzelfällen zu Belastungsverschiebungen kommen. Dies ist durch die vom Bundesverfassungsgericht verordnete Reform unvermeidlich. Grundsätzlich gilt: Die modifizierte Bodenwertsteuer wird baureife, unbebaute Grundstücke verteuern. Auch Grundstücke mit Einfamilienhäusern werden eher teurer werden. Und sie wird effizient bebaute Grundstücke wie zum Beispiel mit Mehrfamilienhäusern entlasten.

Durch Beschluss des Gemeinderates am 17.10.2024 wurden die neuen Hebesätze der Grundsteuer A und B wie folgt beschlossen.

Hebesätze ab dem 01.01.2025

Die Hebesatzsatzung wurde auf unserer Homepage und Bekanntmachungen veröffentlicht.

Wann erhalten Sie die Bescheide?

Vom Finanzamt haben Sie bereits die neuen Grundsteuerwertbescheide für Ihr Grundstück erhalten. Diese sind Basis der neuen Grundsteuerbescheide der Stadtverwaltung, welche Sie im Laufe des ersten Quartals 2025 zugesandt bekommen. Bitte denken Sie daran Ihren Dauerauftrag aufgrund des geänderten Grundsteuerbetrages abzuändern. Bestehende SEPA-Lastschriftmandate bleiben weiterhin gültig. Sollten Sie noch kein Lastschriftverfahren nutzen, können Sie uns jederzeit ein SEPA-Mandat erteilen. Das entsprechende Formular finden Sie auf unserer Homepage unter: Organisieren / Was erledige ich wo? / A-Z Liste.

Die konkrete Grundsteuer können Sie bereits jetzt ermitteln, indem Sie den vom Finanzamt mitgeteilten Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multiplizieren. Weitere Informationen zur Grundsteuerreform erhalten Sie unter www.grundsteuer-bw.de. Bei Fragen zur Berechnung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrags wenden sie sich bitte an das Finanzamt.  

Wenn Sie Anfang 2025 den Grundsteuerbescheid erhalten und Fragen haben, dürfen Sie sich gerne unter folgenden Kanälen an uns wenden:

Termine vor Ort bitten wir über eine Online-Terminreservierung auf unserer Homepage zu buchen.

Um die zu erwartende Menge an Anfragen bewältigen zu können, bitten wir Sie uns nur über die genannten Kanäle hinsichtlich der Grundsteuerreform zu kontaktieren.

Sollten Sie bereits gegen die Bescheide des Finanzamts Einspruch eingelegt haben, ruht dieses Verfahren. Sie müssen diesbezüglich nicht noch einen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen, es sei denn dieser richtet sich gegen die Berechnung der Stadtverwaltung. Sollte das Finanzamt den Messbetragsbescheid ändern, wird die Stadtverwaltung den Grundsteuerbescheid ebenfalls ändern. Trotz Einspruch beim Finanzamt läuft das Erhebungsverfahren normal weiter, d. h. die Grundsteuer ist vorerst (bis zur Entscheidung über den Einspruch) mit den neuen Beträgen zu bezahlen.

Info zu Bodenrichtwerten und Bodenwertgutachten

Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachtern im Gutachterausschuss festgelegt auf Grundlage von realisierten Kaufverträgen vergleichbarer Grundstücke.

Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind an die für den Gutachterausschuss geltenden Vorschriften und Gesetze gebunden, auch bei der Bildung von Bodenrichtwertzonen und beim Beschluss von Bodenrichtwerten. Geregelt sind diese Vorgaben im Baugesetzbuch (§§192-199) und in der Immobilienwertverordnung.

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte werden beispielsweise Lage, Zustand, Erschließungsgrad oder Bebauungsmöglichkeiten berücksichtigt. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen gebündelt. Der Bodenrichtwert einer solchen Zone stellt für eine abgrenzbare, überwiegend gleichartige Gruppe von Grundstücken den Wert des Grund und Bodens dar.

Nach der Definition in §196 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte. Bodenrichtwerte sind für Zonen zu beschließen – also nicht für einzelne Grundstücke – in denen Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. In einer Bodenrichtwertzone können daher auch einzelne unterschiedliche Nutzungen wie zum Beispiel ein Kindergarten, Gewerbe, eine Grünfläche oder Landwirtschaft vorkommen.

Allein lagebedingte Unterschiede dürfen laut Rechtsprechung in einer Zone ± 30% Differenz zum Bodenrichtwert betragen. Es ist im Allgemeinen nicht zulässig, eine eigene Richtwertzone über ein einzelnes Flurstück oder ein Teilflurstück zu bilden.

Sollten Sie mit der Festsetzung des Bodenrichtwerts nicht einverstanden sein, können Sie als Grundstückseigentümer ein Gutachten nach § 38 Landesgrundsteuergesetz bis zum 30.06.2025 beim Gutachterausschuss beauftragen um einen anderen Wert in der Grundsteuererklärung anerkennen zu lassen. Im Rahmen des Gutachtens muss festgestellt werden, dass der tatsächliche Bodenwert des Grundstücks mehr als 30 Prozent vom festgesetzten Bodenwert abweicht. Sollte ein Gutachten nach Fristablauf beantragt werden, kann dieses nicht mehr rückwirkend auf den 01.01.2025 anerkannt werden.

Das qualifizierte Wertgutachten ist auf eigene Kosten zu beauftragen. Diese liegen in der Regel im vierstelligen Bereich. Nähere Informationen zu den Gebühren des Gutachterausschusses erhalten Sie auf unserer Homepage unter Informieren/Bauen und Wohnen/Grundstücksbewertung/Gebühren. Das erforderliche Antragsformular finden sie unter Informieren/Bauen und Wohnen/Grundstücksbewertung/Gutachten.

Die Anforderungen für das Gutachten können dem MERKBLATT FÜR DEN NACHWEIS DES „TATSÄCHLICHEN WERTS DES GRUND UND BODENS“ BEI DER GRUNDSTEUER der Oberfinanzdirektion Karlsruhe entnommen werden.

Das von Ihnen beantragte Gutachten kann als Nachweis eines abweichenden Wertes nach §38 Ab. 4 LGrStG zur Vorlage beim Finanzamt dienen. Es ist jedoch für die Feststellung des Grundsteuerwerts durch die Finanzbehörde für diese nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für dessen Anerkennung kann daher nicht übernommen werden.

Der gemeinsame Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten bei der Stadt Göppingen hat in Göppingen gemäß § 193 Abs. 5 in Verbindung mit § 196 des Baugesetzbuches (BauGB) – in der jeweils gültigen Fassung – und in Verbindung mit § 12 Abs. 1 der Verordnung der Landesregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung – in der jeweils gültigen Fassung) zum 01.01.2022 durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke als Richtwerte ermittelt.

Gemäß § 196 Abs. 3 des Baugesetzbuches und § 12 Abs. 3 der Gutachterausschussverordnung müssen diese Bodenrichtwerte bekanntgemacht werden. Die Bodenrichtwerte sind hierzu im Internet unter www.grundsteuer-bw.de oder über www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw abrufbar.